Milliyet.com.tr/ TÜİK, nisan ayı konut satış rakamlarını açıkladı. İstatistiklerde satış rakamları dikkat çekici bir boyutta geriledi. Buna göre nisan ayında satışlar 3 yıl sonra ilk kez 80 bin rakamının altında kaldı. Konut satışları Türkiye genelinde nisanda bir önceki yıla göre yüzde 11.8 oranında azalışla 75 bin 569 oldu.
Rakamlarda en dikkat çekici düşüş ise yabancılara yapılan satışta oldu. Bu satışlar 4 yılın en düşük seviyesini test etti. Nisan ayında satışlar geçen yıla göre 50,3 azalarak bin 272 oldu.
Öte yandan açıklanan verilere göre nisan ayını da kapsayan son 10 aylık süreç içerisinde konut fiyatları enflasyonun altında artışlar göstermişti. Peki konut satışlarında ve reel bazlı fiyatlarda düşüş devam eder mi?
KONUT SATIŞLARINDA SERT DÜŞÜŞÜN 4 ANA NEDENİ!
Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, milliyet.com.tr’ye anlattı. Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı: “Konut satışlarında düşüş devam ediyor. Bu yılın ilk 4 ayını geçen yıla kıyasladığımızda konut satışlarında düşüş oranı yüzde 3.7 olarak gerçekleşti. Toplamda ilk 4 ayda konut satışı 355 bin 173 seviyesinde oldu.
‘DARALAN BİR PİYASA SÖZ KONUSU’
Konut tarafında daralan bir piyasa söz konusu. Bankalarda yüksek kredi oranları bunda başı çekiyor. Yüzde 3’ün üzerinde olan kredi faiz oranları nedeniyle vatandaşın krediye erişimi kısıtlı.
İkincisi bankalar dışındaki kısıtlama hükümetin kararlarından geliyor. Gerek ikinci eve yönelik kredi kısıtlamaları, gerekse enerji sınıfına göre daha az kredi oranları kullanılması daralmayı etkiliyor.
Üçüncüsü mevduat faizi. Bankaların verdiği oranlar yüksek, kısa dönemde de düşüş göstermesi beklenmiyor. Bu TL’yi güçlendirirken, vatandaşın gayrimenkul, araç gibi bazı taşınmazlardan çıkarak yatırımlarını para piyasalarında değerlendirmesine neden oluyor.
Dördüncü neden ise yabancılara satışta önemli bir düşüş var. İlk 4 aya baktığımızda geçen yıla göre yüzde 48.4 oranında azalma oldu. Yabancıya satışın azalması piyasa içerisinde satışları olumsuz etkileyen bir husustur.
İPOTEKLİ SATIŞLARDA SERT DÜŞÜŞ!
İpotekli satışlarda ocak nisan döneminde geçen yıla göre yüzde 57 düşüş var. Nisan ayı için 100 konuttan sadece 9.4’ü ipotekli olarak satılabilmiş. Neredeyse yüzde 10’luk bir oran diyebiliriz. Geçen ay bu yüzde 12’ydi. Daha önceki aylarda ise yüzde 8’lere düşmüştü.
VATANDAŞLAR BU NEDENLERLE EVİNİ KİRAYA VERMEK İSTEMİYOR
Gayrimenkulde kiralara getirilen sınırlama, hukuki davaların uzun sürmesi, kira fiyatlarındaki artışın sınırlandırılması gibi unsurlar da konut tarafında gayrimenkulünü kiraya vermek isteyen kişiler için bir engel durumu teşkil ediyor diyebiliriz.
KONUT FİYATLARINDAKİ GERİLEMENİN SEBEBİ NE?
Gayrimenkul son dönemde hızlı primlenmişti. Altına göre iki katı daha fazla kazandırdığı dönemler de oldu. Şu anda fiyatlarda bir düzeltme söz konusu diyebiliriz. Piyasa şu anda durağan bir dönemde. Fiyatlardaki düşüş açısından en büyük etken vatandaş açısından krediye erişilememektir. Şu anda Türkiye’de ortalama bir dairenin 3 milyon TL olduğunu varsayarsanız bunu konut almak yerine mevduata yatırdığınız zaman kazanç çok daha fazla olabiliyor. Siz 3 milyon TL’lik daireyi 15 bin TL kredi mi vermek istersiniz, yoksa 150 bin TL faiz geliri mi elde etmek istersiniz? Mevduat faizleri burada en önemli unsur.
FİYATLARDA DÜŞÜŞ SÜRECEK Mİ?
Önümüzdeki süreçte reel bazlı düşüşleri göreceğiz. İlanlardaki fiyatlar hemen aşağı inecek diye bir şey söylemek mümkün değil. 5 milyonluk bir daire 4 milyona düşecek diye bir beklenti söz konusu değil. Arsa ve inşaat maliyetleri artmaya devam ediyor. O nedenle enflasyonda henüz zirveyi görmediğimizi düşündüğümüzde reel bazlı düşüşleri görmeye devam edeceğiz.
KİRALIKTA FİYATI EN FAZLA ARTAN İLLER
Kiralık konutta fiyat artışı devam ediyor. Hatta bu fiyat artışı doğu illerimizde çok daha fazla. Doğu illerindeki kira fiyatları batıya göre biraz daha geç geliyor. Geçen yıla göre kira fiyatlarının en çok arttığı Gümüşhane, Artvin, Ağrı, Bitlis, Siirt gibi illerde yüzde 200’ün üzerinde artışlar yaşandı.
Sezonluk kiralamaların yapıldığı Muğla gibi illerde bazı düşüşler var. Antalya, Mersin ve İstanbul gibi illerde kira artışları nispeten düşük kaldı. Diğer illerin birçoğunda kiralarda önemli artışlar yaşandı. Birçok yerde enflasyonun üzerinde artışlar yaşandı.”
Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Emlakjet CEO’su Tolga İdikat ise açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Konut satışlarındaki bu sert düşüşte, ekonomik belirsizlikler, artan faiz oranları ve yükselen inşaat maliyetleri gibi temel faktörler rol oynuyor. Ekonomideki dalgalanmalar ve artan belirsizlikler, tüketici güvenini olumsuz etkileyerek konut alımlarında bir durağanlığa yol açtı. Bankaların konut kredisi faiz oranlarındaki artış ise potansiyel alıcıların kredi kullanmasını zorlaştırarak konut sahibi olma maliyetini yükseltti. Bu durum da talebi düşüren unsurlar arasında yer aldı. Son olarak, inşaat maliyetlerindeki artış yeni konut üretimini olumsuz etkileyerek arzı kıstı ve bu da satışları düşüren bir faktör olarak öne çıktı.
SATIŞ RAKAMLARININ AZALMASI FİYATLARI GERİLETEN BAŞLICA SEBEP Mİ?
Satış rakamlarındaki azalma, konut fiyatlarındaki düşüşün ana sebeplerinden biri olarak öne çıkıyor; ancak bu tek başına yeterli bir açıklama değil. Konut fiyatlarının reel bazda düşmesinin diğer nedenleri arasında arz fazlası öne çıkıyor, özellikle büyük şehirlerde yaşanan arz fazlası fiyatları aşağı çekiyor. Yeni konut projelerinin artması ve satılmayı bekleyen mevcut konut stoku, fiyatlar üzerinde baskı oluşturuyor. Ayrıca, konut kredisi kullanımındaki azalma talebi düşürdü ve dolayısıyla fiyatların gerilemesine sebep oldu; kredi faiz oranlarının yüksekliği de tüketicilerin kredi kullanımını sınırladı. Yüksek enflasyon da konut fiyatlarının nominal olarak artmasına rağmen, reel olarak değer kaybetmesine yol açtı; enflasyon karşısında alım gücünün düşmesi, konut fiyatlarının reel bazda düşmesini beraberinde getirdi. Son olarak, tüketici güven endeksinin düşük seyretmesi, konut alım kararlarının ertelenmesine ve fiyatların düşmesine neden oldu; ekonomik belirsizliklerin yarattığı ikilem, tüketicilerin büyük yatırımlardan kaçınmasına yol açtı.
AŞAĞI YÖNLÜ SEYİR BİR MÜDDET DAHA DEVAM EDER Mİ?
Konut fiyatlarındaki reel bazda düşüş ve satış rakamlarındaki azalma, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa dinamikleri göz önüne alındığında bir süre daha devam edebilir; ancak bu durum, birkaç faktöre bağlı olarak değişebilir. Öncelikle, ekonomik istikrarın sağlanması ve belirsizliklerin azalması, konut piyasasına olumlu yansıyabilir; hükümetin ekonomik istikrarı sağlama yönelik adımları, piyasadaki güveni artırabilir. Ayrıca, konut kredisi faiz oranlarında olası bir düşüş, talebi artırarak fiyatlarda ve satış rakamlarında toparlanma sağlayabilir; faiz oranlarının düşmesi, konut alımlarını teşvik edebilir. Son olarak, gayrimenkul sektörüne yönelik teşvikler ve yapısal reformlar, piyasayı canlandırabilir; özellikle yabancı yatırımcıları teşvik edecek düzenlemeler ve yerli alıcıları destekleyecek programlar, piyasadaki hareketliliği artırabilir.
KİRA FİYATLARI EN ÇOK HANGİ İLLERDE ARTIŞ GÖSTERDİ?
Emlakjet verilerine göre Muğla ilinde kira artışları %25’lik artışla rekor kırarken Gaziantep’in Şehitkamil ilçesi %12’lik artışla Muğla’yı takip etti. İzmir’de bir önceki aya oranla kira fiyatları %6 oranında artış gösterirken Antalya’da bu artış %7 olarak gözlendi. Bu verilere dayanarak, farklı illerdeki kira artışlarının oldukça çeşitli olduğunu gözlemliyoruz.
Örneğin, Muğla ilindeki kira artışı %25’lik bir artışla oldukça yüksek bir seviyeye ulaşarak aylık değişimde rekor seviyede gerçekleşmiş. Gaziantep’in Şehitkamil ilçesi ise %12’lik bir artışla Muğla’yı takip etmiş. İzmir’de kira fiyatları %6 oranında artmışken, Antalya’da ise bu artış %7 olarak gözlemlenmiş. Bu veriler, farklı bölgelerdeki kira piyasasının değişkenliğini ve yerel faktörlerin kira fiyatlarını etkileyebileceğini gösteriyor. Örneğin, Muğla gibi turistik bölgelerdeki yoğun talep veya Şehitkamil gibi belirli bir bölgedeki konut arzının sınırlı olması kira fiyatlarındaki bu farklılıkları açıklamada rol oynamaktadır.”
